分譲マンションは、賃貸設計よりもコストがかかっているケースが多く、物件によっては常駐の管理人とオートロック、清潔感溢れる共用部などを備えています。
そのため、「購入せず手軽に分譲マンションの暮らしを味わいたい」「分譲賃貸じゃないとイヤだ」という方も少なくありません。
しかし、分譲賃貸には様々なトラブルとデメリットが潜んでおり、入居者によっては「最悪だ」という声も挙がっているのです。
そこで本記事では、分譲賃貸が最悪と呼ばれる理由やデメリットなどを解説するので、現在検討している場合はぜひ参考にしてください。
*本文では不動産投資目的で購入された分譲賃貸に言及していますが、実需目的の住宅ローンではなく、企業・投資家による事業投資、あるいは現金での購入物件を指しています。
分譲賃貸が最悪とされる原因はオーナーとのトラブルにあり
分譲賃貸といっても、基本的な仕組みはレオパレスなどの一般的な賃貸形態とまったく同じであり、賃貸仕様よりもマンションの作りがしっかりしているため、むしろメリットの方が多いといえるでしょう。
ただし、ここで注意しておきたいのが、分譲賃貸のオーナーは不動産知識が薄い方が多い、というポイントです。
オーナー側が原状回復の負担割合やマンション規約を正しく認識していないことによって、トラブルが発生するケースがあり、中には多額の修理費用などを請求される事例も散見されます。
そして、結果的に「専門業者が保有する賃貸マンションの方がトラブルが少ない」という意見へ繋がり、分譲賃貸は最悪と呼ばれてしまうのです。
しかしながら、健全に運営している分譲賃貸ももちろん存在しており、すべての物件が当てはまるわけではありません。理想の住まいで少しでも快適に過ごすためにも、トラブルやデメリットをきちんと把握しておきましょう。
分譲マンションが賃貸になっている３つの理由
ここではまず、分譲マンションが賃貸になっている理由から見ていきましょう。
- 事情により住めなくなった
- 売却予定だが買い手が見つからない
- 不動産投資目的で購入された物件
上記に共通するのは、いずれのパターンも「不動産知識が薄い方がオーナーになっている」というポイントです。あらかじめ知っておけば、より安全に物件を探せるため、きちんと把握しておいてください。
事情により住めなくなった
転勤や家族の増加、離婚によってライフスタイルが変化すると、一時的に住まいを手放さざるを得ない状況になります。
一方、いつか戻って来る予定のため売却する意思がなく、住宅ローンがまだ残っている場合は、売却せずに分譲賃貸として貸し出すパターンが多い傾向です。
そのため、オーナーは当然不動産知識がほとんどない一般人であり、「ただ管理会社に投げているだけ」というケースも少なくないでしょう。
売却予定だが買い手が見つからない
本当は売却して早く手放したいところ、立地や希望売買価格、その他の理由で買い手がつかない場合は、一旦分譲賃貸として貸し出されることもあります。
基本的には先ほどとほとんど同じですが、このパターンは長年賃貸契約を継続していると、オーナーから購入を薦めてくる可能性があり、人によっては掘り出し物といえるかもしれません。
不動産投資目的で購入された物件
自己使用目的ではなく、あくまでも分譲賃貸前提で購入するケースもあります。
すべての物件に当てはまるわけではありませんが、ほとんどは不動産知識のある資産家や投資家がオーナーとなっており、ここまで触れたパターンの中では最もトラブルに発展しにくいでしょう。
オーナーと営業担当の付き合いが長ければ、より安全度が高まるため、内覧時に詳しく聞いておくのがおすすめです。
分譲賃貸で起こる最悪な3つのトラブル
分譲賃貸のオーナーは十分な不動産の知識を持っていないケースが多く、次のようなトラブルに発展するケースがあります。
- マンション規約とオーナー規約の不一致
- 室内設備の故障対応と修理費用の負担割合
- 多額の原状回復費用の請求
先ほど触れた通り、分譲賃貸が必ず最悪というわけではないものの、きちんとリスクを理解しておかなければ、余計なコストを支払う事態に発展するでしょう。ここから解説する事例を知って、快適な生活を送れるようにしてください。
マンション規約とオーナー規約の不一致
分譲賃貸には、マンションとオーナーの規約が別々に設けられていることがあります。
特に多いのが、マンション規約ではバルコニーの喫煙を禁止している一方、オーナーの方は室内を不可としているケースです。
端的にいえば「喫煙自体が全面禁止」の物件なのですが、通常とは異なり規約が2つ存在することから、どちらかの確認が漏れていると即違反行為に該当してしまうでしょう。
また、ペットの飼育やピアノの設置可否などもトラブルに発展しやすいため、できれば契約前に把握しておくのがおすすめです。
室内設備の故障対応と修理費用の負担割合
水漏れや設備機器の故障対応におけるトラブルは、分譲賃貸で比較的発生しやすいトラブルの1つです。一般的な賃貸物件であれば、管理会社が修理業者と提携しているところ、個人オーナーが契約していることは滅多にありません。
そのため、水漏れの際に早く止めたくても、借り手が先に修理依頼をして良いかどうかの返答が遅く、下階にまで被害が拡大する事例もあるのです。
加えて、修理費用の割合を巡ってオーナーとトラブルになるケースも多く、事前に書面などを交わし、厳格に取り決めるべきポイントとなっています。
多額の原状回復費用の請求
分譲賃貸オーナーによっては、「貸す前の状態に戻すこと」を原状回復と誤認している場合があり、退去時のトラブルの元になっています。
参考までに、国土交通省の原状回復ガイドラインでは「借主の故意・過失等による劣化の回復を意味するもの。」と明記されているため、生活上やむを得ない小さな傷や汚れの修理費用を借り手が負担する義務はありません。
もちろん、経年劣化も対象外なのですが、その規定を知らないオーナーから、日焼けによる壁や床の変色の張替えで多額の費用を請求されるケースが多くなっています。
分譲賃貸の最悪なデメリット2つ
ここからは、分譲賃貸だからこそ起こりうるデメリットを2つ解説します。
- 家賃相場高い傾向
- 定期借家が多い
分譲賃貸への入居を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
家賃相場高い傾向
分譲賃貸は、構造やセキュリティーが高水準なため、賃貸マンションよりもベースの家賃設定が高めです。加えて、オーナーは家賃収入から住宅ローンを返済していることが多いため、少なくとも月々の返済額は下回らないでしょう。
また、家賃交渉も基本的に困難となっており、元々提示されている金額以下にはならない、と思っておくのがおすすめです。
定期借家が多い
定期借家とは、同じ物件に住める期間が決められている契約形態を指しており、期間が満了すると更新できないケースがほとんどです。
そして、分譲賃貸はオーナーの転勤中といった、「限られた期間」のみ貸し出されることも多いため、長く住み続けたい方にとっては不利になってしまうでしょう。
分譲賃貸の最悪なトラブルはポイントを押さえれば避けられる
本記事では、分譲賃貸にありがちなトラブルやデメリットを解説しました。
分譲賃貸は個人オーナーが運営していることが多く、不動産知識が浅いと故障対応や退去時精算で金銭的なトラブルに発展しかねません。
しかし、あらかじめきちんと契約内容を確認し、安全性の高いベテラン投資家などの物件を選べば、最悪の事態も未然に防止できるでしょう。本記事の内容を参考に正しい知識を身に着けて、快適な分譲賃貸ライフを送ってください。
